Покупаем квартиру по договору переуступки прав требования

31 октября 2017
Покупаем квартиру по договору переуступки прав требования

Иногда, приобретая жилье на первоначальной стадии строительства может возникнуть необходимость его продать, причем тогда, когда жилой объект еще не введен согласно документации в эксплуатацию. Возникает вопрос: можно ли провести такую сделку? Да можно. Однако для этого потребуется урегулировать отношения передачи прав на квартиру с помощью договора переуступки прав требования.

В чем заключается договор переуступки прав требования?

Договором переуступки называют процесс передачи прав и обязанностей от одного лица к другому, которые предусмотрены ДДУ (договором долевого участия). Так, участники самой сделки именуются – цессионарием и цедентом. Цессионарий – тот, кто приобретает те или иные права и обязанности в паевом (долевом) строительстве; цедент – это тот, кто продает права и обязанности.
 
В ст. 11 Федерального Закона №214 указаны сроки, когда процесс заключения сделки (цессии) возможен: а именно – с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами акта передачи документа о передаче жилого объекта долевого строительства. Если акт о приеме-передаче жилья состоялся, то договор переуступки уже не может быть заключен. Смена собственника жилья будет осуществляться с помощью заключения договора КП (купли-продажи). 
До того момента, пока права и обязанности дольщика не вступили в силу, он обладает правом оформления цессии.
 
Важно помнить, что цедент может заключить договор с несколькими цессионариями, при условии, что квартира состоит из нескольких комнат.

Какие выгоды существуют?

Считается, что цессия распространена в среде инвесторов, которые приобретают жилье на самых ранних этапах строительства объекта, и перепродают его по высокой цене только тогда, когда объект готовится к сдаче. Договор переуступки прав выступает хорошей возможностью для того, кто купил долю в строящемся доме, и не желает потерять свои средства в том случае, если нужно будет срочно вернуть вложенные средства.
 
Переуступка собственной доли – это возможность не просто вернуть вложенные деньги, но и получить определенную прибыль. Часто дольщики демпингуют с целью быстрой реализации прав требования. Известны случаи, когда покупка квартиры у частного инвестора обходилась цессионарию на 5-15% дешевле, чем у строительной компании.

Особенности заключения договора

Глава 24 ГК РФ в статьях №382-390 регулирует процесс проведения сделки. Так, договор переуступки должен быть заключен в письменном виде. Строительная компания часто вносит в договор пункт о возможной необходимости получения собственного согласия на передачу продавцом прав и обязанностей сразу нескольким покупателям. Тогда в таком случае будет обязательным условием - привлечение к сделке застройщика. Даже если такого пункта нет, то покупатель должен убедиться в том, продающая сторона уведомила в письменном виде строительную компанию о проведении сделки. Иначе, после окончания строительных работ, квартира может «вернуться» в руки прежнего правообладателя.
 
Договор уступки подлежит госрегистрации так же, как и ДДУ. Если ДДУ между цедентом и строительной компанией не зарегистрирован, то застройщик может отказать покупателю в передаче жилого объекта.
 
 
Купить квартиру в новостройке от застройщика в Волгограде — ИСК "Ваш Выбор"
 
После оформления всех бумаг, цессионарий получает (принимает) все те же права и обязанности перед застройщиком, как и прежний обладатель прав. При подписании договора переуступки, продавец может забрать денежные средства после того, как документы будут оформлены на другое лицо. Подпись на бланках договора должна быть поставлена и застройщиком, помимо подписей продающей и покупающей стороны.
 
Документы, получаемые новым правообладателем после заключения сделки:
 
- оригинал ДДУ, с подтверждением госрегистрации;
- оригиналы дополнительного соглашения к ДДУ с подтверждением госрегистрации;
- оригиналы иных договоров, связанные с покупкой квартиры (если подобные имеются в наличии), не требующие официальной регистрации;
- оригинал акта расчетов продавца со строительной компанией на момент заключения договора;
- пакет платежных документов (расчет застройщика с цедентом, заверенные банком выписки и платежки, квитанции с печатями строительной компании).

Какие существуют риски?

- вероятность того, что договор переуступки может быть признан недействительным;
- суд может занять сторону строительной компании и признать переуступку прав незаконной.
 
Поэтому к заключению сделки обязательно надо подключать застройщика. Это поможет снизить существующие риски. Так, у застройщика можно выяснить, какие обязательства прежнего правообладателя уже были выполнены, также можно дополнительно запросить у застройщика просмотреть акт взаиморасчетов, чтобы убедиться в том, что задолженностей цедент не имеет. 
 
Не лишним будет потребовать у строительной компании выписку ЕГРЮЛ и последний вариант проектной декларации. Стоит помнить, что согласно 208 ст. НК РФ, нужно будет заплатить налог с дохода, полученного цедентом от реализации прав требования. 
квартиры от застройщика
Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!